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美国“两房”回归私有化,会引发下一次房市崩溃吗?

美国联邦住房抵押融资公司Fannie Mae和Freddie Mac(“两房”)的私有化计划可能会在不久的将来解决。

在2008年的全球金融危机中,这两家抵押贷款融资公司濒临破产,在被美国政府接管后逐渐摆脱困境。现在,“两院”私有化的回归已被提上日程。据国外媒体8月22日报道,特朗普政府将于9月份公布相关计划。

Fannie Mae的前分析师告诉《国际金融报》,“两个房间”可以完全私有化,商业模式可以改变。不同的方式会产生不同的影响。如果“两个房间”完全将政府关系分开,那么当金融危机来临时,一旦私人金融机构停止向居民提供贷款,整个房地产市场就会崩溃。

房利美和房地美不发行贷款,但从银行和其他贷方购买贷款,然后将其打包成证券出售给其他投资者,并提供违约担保。

这导致了从世界各地到美国房地产市场的稳定储蓄。

根据国会章程,“两房”的联邦房地产业务监管办公室只要求“两房”持有少量资金以缓冲可能的损失。但是,在这种情况下,如果“两个房间”遭受巨大损失,他们基本上没有自救能力。

2007年,次贷危机始于美国,一年后席卷全球,最终陷入全球金融危机。当时,处于美国抵押贷款市场中心的两家准政府公司遭受了700亿美元的损失,不得不接受政府资助并被接管。从那以后,如果每年都有损失,美国财政部就会注入“两院”。如果他们有利润,他们必须全部交给美国财政部。

事实上,人们早就知道“两院”私有化的想法。

2010年,房利美和房地美因未能达到最低股价要求而被勒令退出纽约证券交易所。这一轰动事件被认为为美国大型国有抵押贷款融资公司的全面改革扫清了道路。

不过,奥巴马政府已经明确表示,对“两房”进行资本重组是个坏主意。当时的观点是,风险太高,可能会使过去的问题卷土重来。

现在,在特朗普的领导下,美国财政部已经优先考虑了几个月的计划,预计将在今年夏天早些时候出现。

韩德金融科技学院院长、清华大学货币政策与金融稳定研究中心副主任郭杰群2002年至2004年在房利美做了抵押贷款信用风险分析。在房利美任职期间,郭杰群参与了公司信用评分模型的开发和验证,设计了基于严重逾期概率的按揭购买指数,开发了房地产贷款按揭违约等一系列模型,很多模型至今仍在房利美用的。

郭杰群告诉记者(0x9A8B),房利美和房地美的私有化只是特朗普政府的提议,能否实施将由国会批准。

郭杰群认为,自从“两房”被联邦政府接管以来,联邦政府支付的利息数额远远超过联邦政府接管“两房”时支付的利息数额。以房利美为例。截至2017年底,房利美被联邦政府接管后已偿还财政部1664亿元利息,比金融危机期间获得的政府救助(1198亿)多466亿元。政府部门不允许“两房”偿还救助基金本金,使其不断从“两房”获得丰厚的利息收入,这是以投资者的收益为代价的,因此面临投资者诉讼。十多年来,投资者一直押注房利美和房地美最终会重新私有化,但进展缓慢。

这篇文章是一个主观问题,主要是因为政府希望“两院”在个人住房市场中的作用以及政府与市场之间的博弈。华尔街当然希望“两个房间”将被解体,所以他们一直在游说国会打破“两个房间”。但是,“两个房间”对美国住房市场的贡献显然不是私人机构可以做到的。在2008年金融危机之后,我们可以看到私人金融机构在住房金融市场中的作用已大大减少。郭杰群说。

关于“两院”的私有化进程,外国媒体援引知情人士的话说,私有化计划可能首先寻求提升两家公司的财务实力。在那之后,如果美国国会不让这两家公司更加根本改革,美国政府将解除对这两家公司的控制。

两家公司的首次公开募股(IPO)详情将不予披露。

郭杰群说,私有化的细节还不清楚,所以很难判断。就像其他私人银行或贷款公司一样,“两个房间”可以完全私有化;他们还可以改变商业模式,例如只提供保险,而不买卖抵押贷款,不同方式的影响会有所不同。

但是,如果“两院”完全分开政府的关系,那么当金融危机来临时,一旦私人金融机构停止向居民发放贷款,整个住房市场就会崩溃。 “我认为'两个房间'完全私有化,也就是说,不可能将政府与政府分开。”郭杰群说。

据美国媒体估计,“两个房间”的私有化可能需要几年时间,并且有必要允许这些公司保留利润并从投资者那里筹集数百亿美元。

作为房利美和房地美私有化计划的一部分,美国财政部的担保可能仍然存在,两家公司可能会定期支付联邦信贷额度的承诺费。

(国际金融报记者袁媛)

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